בעקבות העלייה הניכרת במחירי הדירות בישראל במהלך השנים האחרונות, ההשקעה בתחום הנדל"ן הפכה להשקעה משתלמת עבור אלפי ישראלים, כאשר בעלות על דירה נושאת בחובה יתרונות רבים, ובדגש על הביטחון הנובע מעצם הבעלות על נכס "גשמי", אשר שוויו עולה בהדרגה ככל שעוברות השנים.
מסיבה זו, אין פלא שאזרחים רבים בישראל מקדישים תשומת לב רבה לסוגיית הבעלות על הדירה שבבעלותם, ולרבות לשאלה למי יועברו הזכויות עליה לאחר פטירתם.
עם זאת, הליך העברת דירה בירושה גורר מספר שאלות פרוצדורליות מהותיות, אשר יורש הדירה נדרש פעמים רבות להתמודד עמן. במאמר זה, נתייחס לשתי שאלות נפוצות במיוחד העולות בהקשר זה.
האם דירת מגורים המועברת בירושה מחויבת בתשלום מס?
על פי החוק בישראל, דירה המועברת במסגרת ירושה אינה מוגדרת כעסקת מקרקעין, על כל הכלול בכך. מסיבה זו, בשעה שהיורשים החוקיים של המוריש מקבלים לבעלותם דירת מגורים, הם אינם נדרשים לשלם עליה מס רכישה, וזאת כל עוד הוכיחו כי הדירה הועברה כדין במסגרת ירושה חוקית.
לשם כך, על היורשים החוקיים לפנות ישירות ללשכת רישום המקרקעין יחד עם המסמכים הרלוונטיים, דהיינו צו הירושה או צו קיום הצוואה, וזאת לצורך אישור הפטור ממס על העברת הדירה.
כמו כן, ובמידה והיורשים החוקיים גמרו בדעתם למכור את הדירה שהועברה בירושה לגורמי צד שלישי כלשהם, הרי שהחוק קובע, כי עסקת המכירה תהייה פטורה מהצורך בתשלום מס שבח, כנדרש מכל עסקת מקרקעין במדינת ישראל, וזאת בהתקיים כל הדרישות הבאות:
- בבעלותו של המוריש הייתה דירת מגורים אחת בלבד.
- במידה והמוריש עצמו היה מעוניין למכור את הדירה, ככל שהיה בחיים, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח, מסיבות המפורטות בחוק.
- מוכר הדירה הוא בן זוגו של המוריש, צאצא ישיר של המוריש, או בן זוג של צאצא ישיר של המוריש.
משמעות הדבר היא, שבמידה והמוריש עצמו היה זכאי לפטור מתשלום מס שבח בעת מכירת הדירה שבבעלותו, מסיבות אלו ואחרות, הרי שהחוק בישראל מכיר בזכותם של יורשיו החוקיים ליהנות מפטור זה, אף כי המוריש עצמו אינו עוד בין החיים.
מה המעמד של בן/ בת זוג של הנפטר במסגרת ירושה של דירת מגורים?
חוק הירושה תשכ"ה-1965, בבואו להסדיר את אופן חלוקת רכושו של אדם לאחר מותו, מכיר בזכות המוריש לבחור כיצד ברצונו לחלק את רכושו, ובמרבית המקרים רצון זו יקבל תוקף משפטי.
משמעות הדבר בהקשר זה היא, כי ככל שהמוריש ציווה במפורש כי הדירה שבבעלותו תעבור לרשות גורם מסוים, בין אם מדובר בבן/בת זוג או בכל אדם אחר, הרי שלמעט מקרים חריגים ביותר, משאלה זו תוכר על ידי בית המשפט, ותמומש באופן מלא.
עם זאת, וכפי שהוכח במספר פסיקות משפטיות, בית המשפט נוטה להכיר במעמדו המועדף של בן זוגו של הנפטר בדירת המגורים, במידה והתגורר בה יחד עם המוריש טרם פטירתו.
מסיבה זו, גם במידה והיורש החוקי של הדירה אינו בן הזוג, אלא גורם שלישי כלשהו, הרי שלרוב בית המשפט יכיר בזכותו של בן הזוג להמשיך ולהתגורר בדירה כשוכר מן המניין, ובמידת הצורך בית המשפט יתערב בגיבוש חוזה השכירות, באופן שלא יקפח את זכותו של בן הזוג להמשיך ולהתגורר בדירתו.
במידה והמוריש לא הותיר אחריו צוואה בעלת תוקף משפטי, חוק הירושה קובע כי בן זוגו של הנפטר, במידה ועודנו בחיים, יזכה לבעלות מלאה על דירת המגורים, וזאת במידה והתגורר בה לפחות שלוש שנים בתקופה שטרם פטירת המוריש.